Dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 (loi Pinel), les dépenses relatives aux grosses réparations ne peuvent en principe plus être imputées au preneur (C. com. art. R 145-35 du code de commerce).
Il s’agit pour l’essentiel des réparations concernant les gros murs et des voûte ainsi que le rétablissement des poutres et des couvertures entières (article 606 du Code civil).
Des aménagements contractuels peuvent être prévus, mais la Cour de cassation interprète très restrictivement les clauses transférant au locataire commercial la charge des obligations incombant normalement au bailleur. Ainsi, pour être efficaces, ces clauses du bail non seulement ne doivent pas décharger totalement le bailleur de son obligation de délivrance (article 1719 du code civil), mais elles doivent également être particulièrement claires précises dans la description des obligations mises à la charge du preneur.
A titre d’exemple, la Cour de cassation a récemment jugé que la clause d’un bail commercial faisant obligation au preneur de supporter « les frais de ravalement de l’immeuble » mais ne comportant aucune stipulation concernant spécifiquement les travaux prescrits par l’autorité administrative, ne suffit pas à faire peser sur le preneur le coût du ravalement lorsque celui-ci, même décidé en assemblée générale des copropriétaires, a été dicté par une injonction de l’autorité administrative. Il en résultait que, malgré la clause générale mettant à la charge du preneur « les frais de ravalement de l’immeuble », les travaux de ravalement étaient ici à la charge du bailleur (Cass. 3e civ. 15-6-2023 n° 21-19.396).
De façon générale, on insistera sur la nécessité de rédiger de façon particulièrement claire et précise les clauses du bail commercial relatives à la répartition des frais et charges de réparation et d’entretien.
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